ファイナンス

住宅ローンは不動産投資 30年もの負債確定リスクは甚大

「賃貸より買ったほうが得」という言葉

家族で、3LDK賃貸に住んでいる人は、ポスティング等で良くかけられる営業トークだ。

例えば、70㎡、3LDKの賃貸が12万円/月額だとして、1,000万円を頭金に3,000万円のローンで同じようなマンションを買うとしよう。
フラット35で、金利1.35%、35年ローンだと、4,000万円のマンションが9万円/月額で買える。

まったく同じ間取りのマンションで、方や分譲、方や賃貸で出ていたら、賃貸のほうが大家さんの儲けが乗るので高くなるのは当たり前。
だから、買ったほうが「得」なのか?

いやいや、買うと固定資産税や、マンションであれば修繕積立費があるでしょ!と突っ込まなければいけない。
が、それを合わせて、賃貸より月額1万2万円高くなっても、今現在、その支払いができるのであれば、ローンが終われば自分の資産になるし、自分の城を持つというプライスレスな満足感を感じる人が多い。

「リスクを負う人」は誰か

不動産を所有することのリスクとして、自然災害等による損害がある。
最近では、火災保険だけではなく地震保険や、水害保険も認知されてきているが、満額保障されるわけではない。
また、隣にトラブルになる人物が引っ越してくるかもしれない。

賃貸であれば他所に移れば良いだけの話だが、所有していると問題は簡単ではない。

リスク耐性の話で言うと、「個人はかなり弱い」ということを認識しておかなければならない。

「借金をしたからお得感が出た」というだけの話

上記の場合、簡単に貸借対照表で表すと、

マンションを買う前は、(現金)1,000万円/1,000万円(資本)
マンションを買うと、 (マンション)4,000万円/3,000万円(長期負債)と1,000万円(資本)となるわけだ。

左側の総資産、現金1,000万円が、マンション4,000万円に増えるわけだから、これで何となくお得感を感じる人が出てくるようだ。
右側の長期負債、つまり借金が新たに追加されたことを忘れてはいけない。

要は、「賃貸より買うほうがお得ですよ」というセールストークを正確に言うと
「借金したほうがお得ですよ」となる。お得?

賃貸であれば、12万円/月額、年間家賃144万円なのだが、現金の1,000万円をインデックスファンドで運用させたらどうだろう。
運用益はもちろん確定ではないが、過去の実績では6~10%は期待できる。

毎年4%取り崩しても元金は減らない(年が多いと思う)。40万円を繰り入れれば144万円の家賃総額が104万円だ。
運用の悪かった年は、繰り入れず、いつものように144万円払えば良い。

以上のように、住宅ローンを組むということは、不動産投資をするということだ。
かなり勉強して取り組む必要がある。

高度成長期の時代ならともかく、現在は0%成長の時代。
住宅ローンを組んだ時点でマイナス運用だということに気づかないといけない。

住宅を買った時点で、2割は価値が下がる。
20%マイナスからスタートできるほど、余裕があるのか。

大切なお金は、自分で考え向き合わなければいけないよ。
アイキャッチ画像:O-DAN

ABOUT ME
とおる
人生のいろいろな事情を経験してきた50代。 社会に出て、最初の20年はとにかくお金に無頓着。なぜ自分がこんなことになっているのかすらわからない状態。その後約10年、生命保険代理店で法人担当の仕事を週7日で勤務。多くの経営者と接するうちに、失敗の原因が見えてきて、ビジネス書を読み漁るようになる。時々、政治や歴史書を織り交ぜながら。